수도권·지방별 DSR 3단계 영향, 집값 양극화 심화될까?

정치 사회 경제

devnemo 2025. 6. 16. 23:44

요즘 DSR 3단계 관련해서 뉴스를 자주 볼 수 있습니다. 이미 잘 알고 있는 분들도 계시겠지만, 그렇지 않은 분들을 위해 핵심 내용을 한 번에 정리해 봅니다. 주택 구매를 앞두고 계시는 분이라면 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

7월부터 시행되는 DSR 3단계 정책의 주요 내용과 시행 배경, 그리고 실제로 부동산 시장에 어떤 변화가 나타나고 있는지 정리해 보았습니다. 대출 한도 축소, 거래량 변화등을 작성했으니, 내 집 마련이나 투자 계획이 있으신 분들은 끝까지 읽어보시길 추천드려봅니다.

7월 DSR 3단계 시행 전 부동산 시장 영향

대출 한도 축소를 앞둔 '막차 수요' 증가
- 7월 3단계 DSR 시행을 앞두고 대출 한도가 줄어들기 전에 미리 대출을 받으려는 수요가 몰리면서, 최근 몇 달간 가계대출 잔액이 크게 증가함.
- 2월 이후 전국적으로 주택 매매 거래량이 늘었고, 3~5월 사이 가계대출이 5조 원 이상 증가해 ‘대출 막차’ 현상이 나타남.
수도권·고가 아파트 중심 양극화 심화
- 대출 규제 강화로 실수요자 중심의 거래는 위축될 수 있으나, 대출 의존도가 낮은 서울 강남 등 고가 아파트 시장은 영향이 제한적일 것으로 전망됨.
- 자금 여력이 있는 수요자들은 규제와 무관하게 거래를 이어가고, 이로 인해 집값 양극화가 심화될 가능성이 있음.

DSR 3단계 정책 내용

시행 시기: 2025년 7월 1일
적용 방식:
- 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 ‘스트레스 금리’ 100% 적용(기존 2단계는 50% 적용)
- 수도권은 은행·제2금융권 주택담보대출, 신용대출 등 모든 대출에 1.5%포인트 가산금리 일괄 적용
- 지방은 올해 말까지 현행 0.75%포인트 스트레스 금리 유지 후 재검토
영향:
- 동일한 소득이라도 대출 한도가 크게 줄어듦(소득 1억 원 기준 주담대 한도 1,800만~3,300만 원 감소)
- 소득이 높을수록 대출 한도 감소폭이 더 커짐

가계부채 관리 및 리스크 선제 대응
- 금리 상승 시 차주의 상환 부담이 급격히 증가하는 상황을 방지하기 위해, 금리 인상 가능성을 미리 반영해 대출 한도를 산정
- 최근 대출 수요 급증과 주택 가격 상승에 따른 가계부채 증가세를 억제하려는 목적

거래량 감소, 집값은 강보합 또는 횡보
- 대출 규제 강화로 실수요자 자금 부담이 커져 거래량은 줄어들 수 있음
- 그러나 기준금리 인하 기대, 공급 부족, 새 정부 출범 등 다양한 변수가 있어 집값 하락보다는 강보합 또는 횡보세가 이어질 가능성이 높음
- 대출 규제의 영향이 적은 서울 강남 등 주요 지역은 집값 상승세가 지속될 수 있으며, 시장 양극화가 심화될 전망
정책 효과 및 시장 반응
- 3단계 DSR 도입으로 가계대출 증가세는 다소 제어될 것으로 예상됨
- 하반기에는 금리 인하와 대출 규제의 ‘시소게임’이 펼쳐질 것으로 예상되며, 시장의 불확실성이 커질 수 있음

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